Como é calculado as mais valias de um residente e não residente.

1.1 - Como são taxadas as mais-valias imobiliárias?

Para os contribuintes residentes em Portugal só parte das mais-valias é que é tributada. Por regra, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel será alvo de tributação em sede de IRS.
O valor do imposto a pagar depende dos rendimentos que o vendedor registar. Ou seja, não há uma taxa fixa, vai sempre depender do enquadramento fiscal do vendedor.
Simplificando esta questão, se vendeu uma casa e teve um lucro de 50 mil euros, terá de pagar imposto sobre 25 mil euros.
 

1.2 - Quando são pagos os impostos sobre mais-valias imobiliárias?

A tributação das mais-valias é feita aquando da entrega da declaração do IRS. Ou seja, se vendeu uma casa em 2020, terá de o declarar quando estiver a preencher a declaração em 2021 (que é sempre referente aos rendimentos obtidos em 2020).
É nesta altura que terá de declarar a venda do imóvel e é a partir desta declaração que é calculada a mais-valia e a tributação sobre a mesma. Terá de fornecer informação sobre quando o comprou e a que valor e quando o vendeu e porque preço. Deve ainda identificar despesas relacionadas com este imóvel, nomeadamente obras de melhoria ou encargos que teve com a sua venda, a fim de reduzir as mais-valias potenciais.
 

1.3 - Como declaro a venda do imóvel?

A venda do imóvel é declarada através do preenchimento do Anexo G da sua declaração de IRS. Neste anexo deve preencher o quadro 4, de forma a fornecer todos os elementos necessários para o cálculo das mais-valias.
É aqui que vai dizer às Finanças quando comprou o imóvel, o valor pelo qual o comprou e quando o alienou e porque montante. E é aqui que poderá incluir os encargos que teve com o imóvel.
 

2 - Isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias

De uma forma prática só quem comprou casa antes de 1989 está isento do pagamento de impostos sobre as mais-valias imobiliárias. Contudo, é possível reduzir o valor da mais-valias considerada para o cálculo dos impostos. Saiba em que situações se está isento em como pode reduzir (ou mesmo eliminar) o imposto a pagar.

2.1 - Comprou o imóvel antes de 1989? Está isento, mas tem de declarar a venda

Se vendeu um imóvel que tinha comprado antes de 1989, então saiba que está isento do pagamento de mais-valias. Mas terá, ainda assim, de o declarar no seu IRS. Nestes casos tem de preencher o Anexo G1.
E porque é que está isento? Porque o Código do IRS só entrou em vigor naquele ano, pelo que as compras anteriores a 1989 estão isentas do pagamento de impostos sobre mais-valias.
Se em vez de uma casa tiver vendido um terreno para construção, a isenção abrange os terrenos adquiridos antes de 9 de junho de 1965.

2.2 - Quais são as despesas que posso associar à casa vendida?

As despesas que pode deduzir no IRS com a venda de um imóvel estão bem identificadas e, não se esqueça, para poder deduzir estas despesas, terá de ter o comprovativo. Ou seja, não se esqueça que tem de ter as faturas em sua posse para o caso de a Autoridade Tributária precisar de confirmar alguma questão.
Assim, as despesas que pode deduzir com a venda do imóvel são:

• O certificado energético; 
• As comissões pagas à agência imobiliária pela venda; 
• As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
• O Imposto de Selo (IS) aquando da compra; 
• O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);  
• Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel; 
• Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
• O registo predial.

Se tem todos os comprovativos destas despesas, some estes gastos e inclua-os na sua declaração de IRS. Estes valores devem constar no quadro 4 do Anexo G, no campo identificado como "despesas e encargos".

2.3 - Quem está isento do pagamento de mais-valias?

A isenção do pagamento de impostos sobre as mais-valias é automática para as vendas de casas que foram compradas antes de 1989. Alertar que, estes casos só se aplicam a quem comprou efetivamente a casa antes de 1989. Se se tratar de uma casa comprada antes daquela data e que foi herdada, por exemplo, já não se aplica a isenção porque a data a considerar é a da herança.De resto, não há isenções "automáticas". O que pode haver é a redução do valor que é considerado de mais-valias. Ou seja, se houver despesas com o imóvel vendido, como foi referido em cima, ou, tratando-se de uma habitação própria e permanente, se houver reinvestimento, poderá "anular" o valor das mais-valias. Mas, nestes casos, é preciso que haja despesas associadas

2.4 - Como posso investir as mais-valias imobiliárias para não pagar imposto?

O reinvestimento das mais-valias, para fins de isenção de pagamento de impostos, só se coloca nos casos em que vendeu uma casa que era habitação própria e permanente. Caso contrário, se não está entre os isentos (casa comprada antes de 1989) terá sempre de pagar impostos sobre parte da mais-valia conseguida.
Se em causa estiver a venda de uma habitação própria e permanente pode usar as mais-valias para reinvestir numa habitação própria e permanente ou num terreno cujo destino será o de construção de uma casa para o mesmo destino.
Mas atenção, tem alguns prazos e procedimentos a cumprir. Pode reinvestir as mais-valias na compra de uma nova casa até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes.
Assim, se ainda não comprou a nova casa e tenciona fazê-lo, dispõe de 36 meses para reinvestir e não pagar impostos sobre as mais-valia. Mas, mesmo que só preveja reinvestir daqui a dois anos, por exemplo, terá de o declarar no seu IRS, sob pena de lhe ser taxada a mais-valias.

3 - Divorciei-me e vendi a minha parte da casa com meu ex-cônjuge, tenho de a declarar às Finanças?

Sim, tem. Numa situação destas, terá de preencher o quadro 4 do Anexo G, com a informação sobre a data e o valor em que vendeu a sua parte, bem como a data e o valor pelo qual a comprou.
Imaginemos que compraram a casa por 150 mil euros e que agora no divórcio chegaram a um acordo e o seu ex-cônjuge pagou-lhe 40 mil euros para ficar com a sua parte da casa.
O preenchimento da declaração do IRS deve ser feito da seguinte forma:
Na coluna identificada como “Realização” deverá preencher o ano e o mês da venda e no valor colocar metade do valor patrimonial e não os 40 mil euros. Isto porquê? Porque o valor de venda não pode ser inferior ao valor patrimonial, exceto casos muito específicos, nomeadamente situações de penhora. Num divórcio esta questão não se coloca. Mas não se preocupe, porque esta questão não resultará no pagamento de mais-valias, uma vez que o valor patrimonial não será mais elevado do que na altura em que comprou a casa.
A seguir na coluna de “Aquisição” deverá colocar o ano e o mês em que comprou a casa colocando o valor de 75 mil euros.
Na parte da quota-parte terá de colocar a percentagem do imóvel a que corresponde. Se for metade, terá de colocar 50%, se for um quarto, 25% e assim sucessivamente.

4. E as mais valias para não residentes?

Os emigrantes portugueses ou estrangeiros que obtenham mais-valias em território nacional pela venda de imóveis deverão ser tributados apenas por 50% do valor obtido, e não pela totalidade, como prevê atualmente o Código do IRS. A medida resulta de uma proposta de alteração ao Orçamento do Estado para 2023 apresentada pelo grupo parlamentar do PS. 
A alteração chega agora, pondo formalmente fim a um braço de ferro antigo entre o Fisco e os contribuintes no qual a AT colecionou derrotas e que deu lugar a um acórdão de unificação de jurisprudência pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA) e a uma decisão do Tribunal de Justiça da União Europeia, num caso e noutro a dar razão ao contribuinte. E foi na sequência disso que o Fisco mudou o seu entendimento e deu ordens para, internamente, ser mudada a forma de atuação.
A proposta do PS adita um número ao artigo 22.º do Código do IRS (englobamento), determinando que “sempre que a lei imponha o englobamento de rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes em território português são tidos em consideração, para efeitos de determinação da taxa a aplicar de acordo com a tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º [escalões de rendimentos coletável], todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”.

5. Onde posso simular as minhas mais valias?